車位、頂樓被鄰居佔用，管委會卻不處理？律師解析「區分所有權」爭議與公設佔用排除

一樓住戶把中庭圍起來種菜、頂樓戶在屋頂加蓋鐵皮屋出租、鄰居的鞋櫃和腳踏車年年往樓梯間擺置，連自己買的車位旁邊都被隔壁停出來的機車卡住。向管委會反映了好幾次，得到的回覆永遠是「我們會再跟他溝通看看」、「已經講過了，他們說這幾天會處理」，幾個月過去東西一件都沒少。如果不透過管委會反應，又怕鄰居因為不滿，而衍生報復行為。難道面對惡鄰居的無理行為，只能忍氣吞聲？

其實公寓公設佔用的爭議之所以久拖不決，通常是因為不清楚被佔用的空間在法律上屬於什麼性質，以及管委會依法「應該」做什麼，以及「可以」做什麼。公寓大廈管理條例對共用部分的使用設有明確界線，有些空間依法根本不能約定給任何一戶專用；而當管委會怠於處理時，條例也明確列出所有權人自己處理的模式及方法。謙曜國際法律事務所將依實際處理的順序，說明共用部分與約定專用的界線、管理條例提供的制止與罰鍰機制、管委會不作為時住戶能怎麼做，以及走上訴訟時該如何提告。

❖ 被佔用的空間到底是誰的？共用部分與約定專用的界線

處理公設佔用的第一步，是確認空間在法律上的性質。依公寓大廈管理條例第7條，共用部分不得獨立使用供做專有部分，而且其中五款空間連「約定專用」都不可以，也就是說即使全體住戶開會同意，或建商在買賣契約裡寫明給某戶專用，只要屬於這五款範圍，約定即從一開始就不生效力，避免對方抗辯說「這是建商賣給我的」或「以前大家都同意了」。

⦿ 哪些空間絕對不能變成某一戶專用？

依公寓大廈管理條例第7條，不得約定專用的共用部分包括：

⦿ 公寓大廈本身所占之地面
⦿ 連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄
⦿ 公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造
⦿ 約定專用有違法令使用限制之規定者
⦿ 其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分

這五個的共同特徵，是它們關係到整棟建築的結構安全或全體住戶的通行與逃生，所以法律不允許用任何約定把它們變成私人空間。最常見的爭執點出現在樓梯間、共同走廊，那些被推方在樓梯間的雜物，以及被放置在廊道的鞋櫃等，這些地點除了會影響生活外，最嚴重的是會影響逃生路線，所以不管鄰居說什麼「這段走廊是當初建商說屬於我這戶的」這些說詞都無法合理化其行為。

⦿ 頂樓到底可不可以約定給頂樓住戶使用？

公寓大廈管理條例第7條第3款禁止約定專用的是「屋頂之構造」，也就是屋頂結構物本身；至於「樓頂平臺」，也就是屋頂構造上方的平臺空間，則是可以約定為專用部分的。依台北市政府法規委員會95年9月21日北市法二字第09532481900號函的見解，屋頂構造不得約定為專用部分，樓頂平臺則可以約定專用，如果沒有約定為專用部分，就屬於公寓大廈的共用部分。這代表要判斷頂樓戶佔用屋頂是否合法，關鍵在於社區的規約或區分所有權人會議有沒有把樓頂平臺約定給該戶專用，而不是說「頂樓當然是頂樓戶的」。

即使樓頂平臺確實已經約定專用，使用方式仍然受到限制。依公寓大廈管理條例第9條第2項與第3項，住戶對共用部分的使用應依其設置目的及通常使用方法為之，約定事項不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令的規定。所以頂樓戶就算有專用權，也不能在上面搭建違章建築、堵住逃生通道或影響防水層與消防設備，否則管委會依同條第4項仍然可以訴請法院為必要的處置。（謙曜小提醒：遇到頂樓或中庭被佔用的爭議，建議先向管委會調閱社區規約與歷次區分所有權人會議紀錄，確認有沒有約定專用的依據。很多長年的佔用其實從來沒有任何合法約定，只是時間久了大家默認，這種情況在法律上仍然是無權占用。）

❖ 鄰居佔用公共空間怎麼辦？管理條例給了哪些工具

公寓大廈管理條例針對佔用共用空間的行為，設計了一套從制止到罰鍰的處理機制。依第16條第2項，住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物及私設路障、停車位侵占巷道妨礙出入。

⦿ 樓梯間堆東西會被告嗎？會被罰多少？

樓梯間堆放雜物明確違反公寓大廈管理條例第16條第2項，依第49條第1項第4款，由直轄市或縣市主管機關處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善，屆期不改善者可以連續處罰。而處理的程序是先由管理負責人或管理委員會依第16條第5項予以制止或按規約處理，經制止而不遵從者，才報請主管機關處理。要留意的是，這個「經制止而不遵從」的前置程序相當重要，實務上不少主管機關跳過通知改善直接開罰，反而讓被罰的住戶有機會以程序瑕疵提起訴願翻案；更嚴重的情況是涉及刑事責任。依刑法第189條之2第1項，阻塞集合住宅或共同使用大廈之逃生通道，致生危險於他人生命、身體或健康者，處3年以下有期徒刑；依同條第2項，因而致人於死者，刑度提高到7年以下有期徒刑。這代表樓梯間、防火巷被堆滿雜物並不單純只是公德心問題，如果真的發生火警導致其他住戶無法逃生，堆置物品的人可能面臨刑事追訴。

⦿ 車位被佔用或走道被停車，怎麼處理？

如果是自己有專用權的車位被他人停放，可以要求管委會依規約處理，並得依民法第767條第1項請求排除侵害；如果是共用的通道、巷道被違規停車或私設車位，就依公寓大廈管理條例第16條第2項所禁止的「私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入」，處理方式與前述樓梯間堆置雜物相同，由管委會制止、經制止不遵從後報請主管機關依第49條裁罰。如果屢勸不聽，建議在佔用時就開始累積具體事證，包括：

⦿ 佔用現場的照片或影片，盡量拍到日期時間
⦿ 社區監視器畫面（可依規約向管委會申請調閱）
⦿ 向管委會反映的書面紀錄或通訊軟體對話
⦿ 管委會曾經制止但對方不理的證明

其中最關鍵的是「管理委員會應予制止而對方不遵從」的紀錄，因為這是後續報請主管機關裁罰的重要法定前提。如果都只是口頭反映，管委會也沒有留下正式的制止紀錄，等到往上報請到主管機關時，有可能會因為無法證明管委會已經有制止的程序，而導致主管機關無法受理的狀況出現。所以每次向管委會反映，盡量用書面或通訊軟體留下痕跡，並要求管委會以書面通知違規住戶。如果佔用的情況已經持續多年，或涉及頂樓加蓋等較複雜的爭議，謙曜國際法律事務所建議在啟動檢舉或訴訟前，先諮詢律師確認該空間的法律性質與可行的請求依據。

❖ 管委會不處理佔用怎麼辦？住戶可以自己啟動程序

「我們會盡快處理，放心」、「有啦，有在處理了」一個月過去、兩個月過去、半年過去，事情毫無改善，無論如何催促都只得到罐頭訊息回覆。又或是住戶跟管委會關係很好，所以管委會對其違規行為睜一隻眼閉一隻眼。當管委會擺爛時，不代表住戶就無路可走。依公寓大廈管理條例第59條，區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會，遇有第47條、第48條或第49條各款所定情事時，都可以列舉事實及提出證據，報請直轄市、縣市主管機關處理。換句話說，住戶不必等管委會出面，可以自己備齊事證直接向主管機關檢舉。

⦿ 管委會有義務處理佔用嗎？

針對住戶的違規行為，管委會是有義務協助處理的。依公寓大廈管理條例第36條第5款，管理委員會的職務明文包括「住戶違規情事之制止及相關資料之提供」；第16條第5項更明定住戶違反規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，使用的是「應」而不是「得」，這代表制止違規並非管委會可以自由選擇要不要做的事，而是條例賦予的管委會責任。如果管委會長期怠於處理，住戶可以在區分所有權人會議中提案要求處理，也可以依第35條請求閱覽規約、會議紀錄與相關文件，確認管委會究竟有沒有依職務行事。如果管委會的不作為造成住戶損害，情況嚴重時還可能涉及委員個人的責任問題。

⦿ 社區沒有管委會，或管委會擺爛，可以直接檢舉嗎？

管委會如果不處理，住戶是可以直接檢舉的。依第59條，即使社區沒有推選管理負責人、沒有成立管理委員會，區分所有權人或利害關係人一樣可以自己列舉事實、提出證據，報請主管機關處理。這對老舊公寓特別有意義，因為許多老公寓從來沒有成立過管委會，住戶容易誤以為沒人管就只能認命。檢舉時應該具體指明違反的條文款次，例如「違反公寓大廈管理條例第16條第2項，於樓梯間堆置雜物」，並附上照片、位置說明與時間紀錄，主管機關通常是各縣市的建管處或都發局，受理後會派員查證並依第49條處理。（謙曜小提醒：檢舉時把條號寫清楚、把事證整理成時間序，處理速度往往比只寫「鄰居佔用公共空間請處理」快很多。如果佔用已經影響逃生通道，建議一併向消防單位反映。）

❖ 走法律途徑要如何提告？管委會與個別住戶各能做什麼

行政檢舉的效果是讓對方被罰錢、被要求限期改善，但如果對方寧願被罰也不搬走，最終仍可能需要走到訴訟。提告的人可以是管理委員會，也可以是個別的區分所有權人，兩者的依據以及途徑並不相同。

⦿ 管委會可以自己提告嗎？

可以，依公寓大廈管理條例第38條第1項，管理委員會有當事人能力，可以自己的名義作為訴訟上的原告或被告；同條第2項並要求管委會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人。具體的請求依據，則可以是第9條第4項的訴請法院為必要之處置；如果違規情節重大，依第22條第1項第2款，住戶違規經管委會促請改善，於3個月內仍未改善者，管委會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離，這是條例中最強硬的手段。要留意的是，管委會動用社區經費提告前，仍應確認該事項屬於第36條或規約所定職務、內部已依程序作成決議，以免日後衍生經費爭議。

⦿ 個別住戶可以不等管委會，自己提告嗎？

可以，共用部分屬於全體區分所有權人共有，依民法第821條，各共有人對於第三人得就共有物之全部，為本於所有權之請求，所以個別住戶可以依民法第767條第1項請求排除侵害，要求佔用的鄰居把東西搬走、回復原狀。此外如果對方因為長期無權占用，而享有相當於租金的利益，還可以依民法第179條請求返還不當得利。個別住戶自己提告的優點是不必受制於管委會的意願與區權會的決議進度；缺點則是訴訟費用與時間要自己承擔。

❖ 佔用類型與處理途徑對照

不同的佔用類型，適用的條文與可走的途徑並不相同，以下整理供對照。

❖ 常見法律問題｜公寓公設佔用常見問題

Q1：老舊公寓頂樓的使用權是誰擁有？

Q2：社區大樓可以罰錢嗎？

Q3：公寓樓梯間可以放雜物嗎？

Q4：頂樓堆放雜物可以檢舉嗎？

❖ 佔用能不能排除，取決於你引用得夠不夠精準

公寓公設佔用常常成為長期抗戰，俗話說「人情留一線，日後好相見」，許多人不希望跟鄰居之間的關係如此緊繃，所以對於一些小小的違規寧可默默忍讓，也不想要直接撕破臉。但這些被縱容的小小違規，會在長時間的演變下越來越過分，本來只是堆放在角落的幾雙鞋子，卻慢慢變成櫃子、大量雜物，等到真正嚴重影響到生活時，鄰居早已理所當然的認為這就是他生活可以使用之空間，這實再要他改變反而會引發更大的衝突。在發現鄰居有這些「小小違規」時，應該盡快確認被佔用的空間是共用部分還是已約定專用，並且要求管委會把制止的紀錄留下來，如果管委會很爛或是不想處理，也可以自己向主管機關檢舉。

生活不該妥協，尤其是有可能會影響到生活的安全性。謙曜國際法律事務所可以協助住戶與管理委員會處理公寓大廈的公共空間爭議，從共用部分與約定專用的認定、規約與會議紀錄的檢視、檢舉與蒐證的規劃，到排除侵害與不當得利的訴訟評估，協助社區把該還原的空間還原，讓居住環境回到應有的樣子。