打拼多年、耗費千萬，終於買到了心中覺得不錯的房子，看著它一磚一瓦的從平地而起，本以為蓋好之後就可以擁有美好的未來生活。殊不知交屋之後，建商卻遲遲不點交公設給社區？地下室滲水、消防授信總機故障，就連當初講好的健身房設備都跟現場的不一樣？管委會不斷聯繫建商，得到的回覆卻是不斷地推托，但一直催促管委會在點交確認書上簽名，甚至連社區之公共基金都沒有撥入帳戶。究竟公設點交需要檢查什麼？又如果建商遲遲不處理，管委會或是住戶又能採取哪些法律手段？
公設點交是起造人依《公寓大廈管理條例》第57條應盡的法定義務，管理委員會成立後7日內，起造人應會同主管機關與管委會，現場檢測水電、機械、消防設施及各類管線，確認功能正常後才完成移交；不能通過檢測者，管委會可以報請主管機關處理，命建商修復後於1個月內再辦理移交。而公共基金依同條例第18條由公庫代收，必須完成點交並報備後才會撥付，因此點交是否確實完成，會直接影響社區的權益。謙曜國際法律事務所將依序說明公設點交的期限、管委會應清點的項目、建商不點交時的法律手段，以及公共基金的爭議處理
公設點交是什麼？建商的法定移交義務
《公寓大廈管理條例》第57條第1項規定，起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備，以及設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內，會同政府主管機關、管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。也就是說，公設點交並不是建商把鑰匙和文件交給管委會就算完成，而是必須經過現場檢測、確認功能正常的法定程序。點交完成之後，公共設施的管理維護責任才正式轉由管委會承擔，因此點交的品質、完善程度，決定了社區日後要自行承擔多少修繕成本。
公設點交的期限是多久？
管委會成立後7日內。依《公寓大廈管理條例》第28條第1項，建物所有權登記的區分所有權人達半數以上，且其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於3個月內召集區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人；管委會成立後，起造人即應於7日內會同辦理點交。需要注意的是，7日是起造人啟動點交的期限，並不代表管委會必須在7日內無條件完成點交，現場檢測發現缺失時仍應依法要求改善。
公設還沒點交，住戶可以先使用嗎？
可以使用，但使用不等於點交完成。依《公寓大廈管理條例》第28條第3項，起造人於召集區分所有權人會議成立管委會或推選管理負責人之前，為公寓大廈之管理負責人。購買新屋之後，基本上大多數住戶都會對於新的設施感到好奇，所以在入住後通常會先使用公共設施。但使用期間若發生損壞，究竟是原本的瑕疵還是使用造成的損耗，就會成為點交時的爭點。因此謙曜團隊會建議在管委會成立後，應儘早以照片、影片與書面紀錄保存公設現況，避免後續點交爭議產生。
公設點交要檢查什麼？管委會清點的項目
公設點交要檢查的項目，可以分為「文件資料」與「現場設施」兩大類，前者是日後維護與求償的依據，後者則是《公寓大廈管理條例》第57條明定必須現場檢測的範圍。
文件資料方面，管委會應逐項清點：
- 設施設備使用維護手冊及廠商資料
- 使用執照謄本
- 竣工圖說
- 水電、機械設施、消防及管線圖說
這些文件是日後委託廠商維修、判斷瑕疵是否源於原始設計的依據，缺少任何一項，都應列入缺失清單要求建商補齊。
現場設施方面，依第57條第1項應實際進行檢測：
- 水電設施，例如配電設備、發電機、抽水馬達、水塔與給排水設備
- 機械設施，例如電梯、機械停車設備、空調與通風設備
- 消防設施，例如火警受信總機、自動灑水系統、排煙設備、緊急照明與避難指標
- 各類管線，例如給排水、污水、瓦斯與弱電管線
- 公共空間，例如大廳、健身房、交誼廳等，也應對照銷售廣告逐項確認
公設與銷售廣告不符，可以要求建商補足嗎？
可以。《消費者保護法》第22條第1項規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」因此建案廣告、銷售說明書上標示的公共設施與設備，屬於建商應履行義務的範圍，點交時應逐項比對廣告內容與現場實際設置情形。管委會可以向住戶蒐集當初的銷售文宣、模型照片與買賣契約附件，作為比對依據。
需要委託第三方公設點交嗎？
如果涉及到專業設施，非常建議委託專業第三方進行點交，尤其是水電、機械與消防設施等，這些檢測需要專業設備與技術判斷，管委會委員多半不具備相關專業。委託專業技師或檢測公司進行第三方公設點交，除了可以找出肉眼無法發現的缺失，所出具的檢測報告，也是日後報請主管機關處理或提起訴訟時的重要證據。委託費用的支出，應依規約或區分所有權人會議的決議辦理，避免日後產生管委會擅自動支公共基金的爭議。
（謙曜小提醒：建商提出的點交確認書，常見「全部點交完成、無任何異議」等文字。管委會在簽署前，應在確認書上逐項列明尚未改善的缺失清單與改善期限，並註明「缺失改善完成後另行確認」，避免一紙確認書被解讀為已經完成點交、放棄後續請求。建議簽署前由律師審閱確認書文字。）
建商不點交公設怎麼辦？點交爭議的法律手段
管委會可以請主管機關介入嗎？
可以，而且報請主管機關是點交爭議中成本最低、最直接的方法。《公寓大廈管理條例》第57條第2項規定，水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。起造人違反第57條規定者，依第49條第1項第8款，由主管機關處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務，屆期仍不改善或不履行者，得連續處罰。
主管機關介入後建商仍不處理，可以直接提告嗎？
可以。《公寓大廈管理條例》第38條第1項規定，管理委員會有當事人能力，可以作為原告提起訴訟，請求建商修補瑕疵、交付文件或賠償修繕費用；同條第2項並規定，管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人。不過共用部分瑕疵的請求權基礎，多來自各住戶與建商之間的買賣契約，所以在管委會起訴前，宜先經區分所有權人會議決議或取得住戶授權，避免當事人適格遭到爭執。此外，依《民法》第356條，買受人應從速檢查受領之物，發現瑕疵應即通知出賣人，而瑕疵擔保請求權依第365條另有期間限制。因此點交時的檢測報告與缺失清單，同時也是向建商通知瑕疵的證據，拖延越久，就越會影響主張的空間。
建商保固從什麼時候開始算？
依內政部訂定的預售屋買賣定型化契約應記載事項，建商就結構部分負責保固15年，固定建材及設備部分負責保固1年，原則上自買方完成交屋日起算。但共用部分的保固究竟自各戶交屋日起算，還是自公設點交完成日起算，實務上常有爭議，應先檢視買賣契約的約定。建商保固期間持續經過，而公設遲遲未點交，社區可能在保固期滿之後才發現缺失，這正是點交不宜拖延的原因。
公共基金建商沒有依法繳交怎麼辦？
《公寓大廈管理條例》第18條第1項第1款規定，起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列公共基金；依同條規定，起造人應於申請使用執照時，提出繳交主管機關公庫代收的證明，待管委會成立或推選管理負責人，並完成第57條的點交後報備，由公庫代為撥付。
公設尚未點交完成，拿得到公共基金嗎？
原則上要先完成點交後，才會撥付公共基金。公共基金由公庫代收，撥付的前提是管委會成立並完成第57條的點交後報備，也就是說如果建商拖延點交，社區的公共基金也會跟著被卡住。此時管委會應先依第57條第2項報請主管機關處理，並向主管機關查詢公共基金的代收狀態，同時保存點交過程的往來紀錄，以釐清點交未完成是否可歸責於建商。
查不到代收紀錄，或是建商根本沒有提列怎麼辦？
有關公共基金之問題，應優先向主管機關確認。若主管機關查無公庫代收紀錄，或屬於較早期、適用不同提列方式的建案，管委會應整理使用執照核發日期、工程造價等資料，請主管機關說明適用規定，必要時再以民事訴訟向起造人請求。這類爭議牽涉建案的法規適用時點，應依個案資料判斷。
常見法律問題｜公設點交常見問題
Q1：公設點交是什麼？多久要完成？
Q2：管委會不點交會怎麼樣？
Q3：點交確認書簽了之後，還能要求建商修繕嗎？
Q4：建商不配合點交，有罰則嗎？
買房不要買到一肚子氣，清楚點交公設沒煩惱
公設點交是建商的法定義務，也是社區從建商手上接下管理責任的分界點；點交確認書上的每一個字，都會影響社區日後能否要求建商修繕、能否順利取得公共基金。管委會應把握第57條的檢測程序，完整清點文件與設施，對照銷售廣告逐項確認，遇到建商拖延時先報請主管機關介入，並留意建商保固與瑕疵擔保的期間。
謙曜國際法律事務所協助社區管理委員會處理公設點交爭議時，會先審閱買賣契約、銷售文宣與點交文件，協助擬定缺失清單與確認書文字，並依個案評估報請主管機關處理、民事求償與公共基金撥付的處理順序。將繁複的程序交由專業律師處理，管委會便能專注於社區的日常管理，讓住戶早日回到安心的居住環境。
