隔壁在施工，除了噪音問題外，更有可能因為施工導致自家住宅受損，然許多受損戶以為，只要拍下裂縫、向工地反映，建商就會負責修復。但事實上鄰損求償真正的難處不在於房屋有沒有明顯的受損，而在於如何證明這些受損是由隔壁工地施工造成的；且行政處理與民事請求的期限，很常在反映與等待的過程中流逝。
鄰損求償，是指鄰近建築工程施工造成他人房屋受損時，受損戶向起造人、承造人等責任主體請求修復或賠償的程序，至於是否能否成功求償，將會取決於因果關係、求償對象與期限三件事，民事上以侵權行為為基礎，行政上則有各縣市的施工損鄰處理規定。本文將以《臺中市建築物施工管制辦法》為例，說明鄰損的認定、鑑定費用的負擔，以及行政協調與提起民事訴訟的銜接。其他縣市的規定與期限不盡相同，處理前應先確認工程所在地的辦法。
房子損壞需要先確認什麼？鄰損求償的認定與關鍵時間點
哪些損害會被認定為施工造成的鄰損？
常見的態樣包括：
- 牆面或樑柱裂縫
- 房屋傾/地坪下陷
- 門窗變形與滲漏水
而會造成房屋損害的原因非常多，是否屬於鄰損，最終將回歸於專業鑑定，而不是由受損戶或工地自行判斷。以臺中市建築爭議事件評審會公開的會議紀錄為例，鑑定報告就曾分析，工地緊鄰時，施工震動可能壓密土壤造成下陷，舊建物拆除後結構應力重新分配，也可能造成鄰房傾斜。
不單單是損壞與施工的因果關係會影響認定，工地和房屋之距離也會是認定因素，如果距離太遠，依《臺中市建築物施工管制辦法》第30條第2項，經勘查無法認定係因施工損壞，或鄰房房屋邊緣線與工地開挖境界線間的水平距離大於開挖深度三倍以上者，除非受損戶洽請鑑定單位鑑定屬施工所致，否則不予列管。
施工前的現況鑑定有什麼用？
依同辦法第29條第1項第1款，具地下室的建築工程施工，起造人或承造人應在放樣勘驗前，以基礎開挖深度一倍以上距離內鄰房的各層為範圍，向鑑定單位申請鄰房現況調查，並於申報放樣勘驗時一併檢附報告備查。這份工前現況鑑定，是日後比對房屋原本狀態的基準，沒有基準，就很難證明裂縫是施工之後才出現。
有兩點要注意。
- 依第31條，鄰房的所有權人或使用人無正當理由拒絕第29條的調查，都發局得不予受理審議的申請，接到工前調查通知時，配合會勘通常比拒絕更能保障自身權益。
- 鄰房受損部分若不屬於合法建築物，同樣可能不予受理審議，增建或加蓋的部分應事先評估。
如果想要求償，需要注意哪些時間點？、
關於鄰損求償有三個性質不同的時間點需要同時掌握：
- 行政處理的期限：依同辦法第35條，已申報屋頂板或屋頂構架勘驗逾三十日、已申請使用執照，或建築物已拆除完竣後才提出請求者，不予處理；但使用執照或拆除竣工證明核發前，受損戶已檢具鑑定報告，且鑑定結果認為損壞由施工所致者，不在此限
- 民事請求權時效：依《民法》第197條第1項，侵權行為損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起二年間不行使而消滅，自有侵權行為時起逾十年者亦同
- 證據原貌：工地修補或完工後，裂縫與施工的對應關係就難以還原。
謙曜小提醒：行政處理的三十日與民事的二年，起算點與效果完全不同。行政期限屆滿，不代表民事請求權就此消滅，但舉證會明顯變得困難，建議發現損害後立即蒐證，並同步規劃行政與民事兩條程序。
鄰損求償的法律依據是什麼？向誰請求、能請求什麼？
鄰損求償的民事請求權基礎是什麼？
民事上最基本的依據是《民法》第184條第1項前段：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。同條第2項規定，違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，但能證明其行為無過失者，不在此限。」
針對建築工程施工，《民法》第794條另有明文：「土地所有人開掘土地或為建築時，不得因此使鄰地之地基動搖或發生危險，或使鄰地之建築物或其他工作物受其損害。第774條也要求土地所有人經營事業或行使其所有權，應注意防免鄰地之損害。」
在主張鄰損求償與施工損害賠償時，可以將第794條的義務與第184條第2項結合，主張施工方違反保護他人之法律，由對方負責證明自己無過失，至於法院是否採認，仍取決於個案事實。
只能向建商求償嗎？起造人、承造人與營造廠的責任
一般所說的建商，在法律關係上可能是起造人（建造執照的申請人）、土地所有人，也可能同時是工程的定作人，實際施工的則是承造人，也就是營造廠。
依《民法》第185條第1項，數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。第188條第1項規定，受僱人因執行職務不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負責，營造廠對其工地人員的施工行為即可能適用。至於起造人若僅是定作人，依第189條，承攬人因執行承攬事項不法侵害他人權利者，定作人原則上不負損害賠償責任，但定作人於定作或指示有過失者，不在此限。因此在遭遇房屋損害時，可以先確認相關人員之角色以及其責任，不一定只能向建商求償。
鄰損求償可以請求哪些賠償？房屋修繕費用與價值減損
依《民法》第213條第1項，負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，債權人並得依第3項請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。《民法》第196條則規定，不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額。
因此，鄰損求償通常涉及兩個項目：
- 房屋修繕費用，也就是修復裂縫、補強基礎或結構所需的工程費用
- 修復後仍無法回復的價值減損，例如房屋傾斜、使用不便。
兩者可依個案一併主張，但不能就同一損害重複取得賠償，且賠償金額沒有固定標準，要看鑑定結果。金額會隨房屋構造、屋齡與損害程度大幅不同，不能直接以過往案例當成行情。還有兩個會影響金額的因素
- 依《民法》第217條第1項，損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之，延誤修復導致損害擴大，可能被主張與有過失。
- 單純的房屋裂損屬於財產損害，精神慰撫金須符合《民法》第195條第1項不法侵害人格法益而情節重大的要件，不宜預設可以請求。
要怎麼進行鄰損鑑定？鑑定單位、費用與報告用途
誰可以做鄰損鑑定？建築師公會與技師公會的角色
依《臺中市建築物施工管制辦法》第36條，可辦理鄰房現況調查及損壞修復與安全鑑定的單位包括：
- 建築師公會及相關技師公會，其業務項目核准內容須包括受理委託辦理各種建築、土木工程鑑定與估價
- 教育部立案、設有土木、營建、建築相關科系或研究所的大專以上學校
- 其他經都發局認可的機構或團體
公會或機構出具的報告，鑑定人員應具備相關科系專業技師、建築師資格且為開業者。因此，建築師公會鑑定、土木技師公會或結構技師公會出具的報告，都屬於可能被採用的類型。鑑定報告是行政審議、和解談判與訴訟三個階段共用的核心關鍵，因此選擇符合資格的鑑定單位，比儘快鑑定更重要。委託前，建議先向主管機關確認該單位是否符合規定。
鄰損鑑定費用誰出？
依同辦法第31條，現場會勘後七日內，爭議雙方未達成協議時，由雙方合意擇定鑑定單位委託鑑定；未達成合意者，任一方得自行擇定鑑定單位。鑑定費用由委託人先行代繳，經鑑定確因該施工造成者，其費用由承造人負擔，並得併損壞鄰房賠償費用提存法院。
也就是說，受損戶若為委託人，通常需要先墊付費用，待鑑定認定確因施工造成，才轉由承造人負擔。依條文文義，若鑑定結果認定損壞並非施工造成，費用就不在承造人負擔之列，因此委託鑑定前應先評估損害與施工的關聯性。
行政協調與民事訴訟怎麼銜接？流程、停工與證據保全
鄰損求償之行政處理流程是什麼？
以臺中市為例，依《臺中市建築物施工管制辦法》，處理流程可以整理為：
- 自行協調：損鄰事件發生後，先由雙方自行協調（第30條第1項）
- 請求處理：協調不成，受損戶向都發局請求處理，都發局應於文到七日內通知起造人、監造人、承造人、專任工程人員及受損戶會同勘查，經會勘認定係因施工損壞者予以列管
- 協商：會勘後，起造人或承造人應於七日內與受損戶協商並作成紀錄，達成協議者繕具和解書，函請都發局解除列管
- 鑑定：七日內未達成協議，進入第31條的鑑定程序
- 審議：鑑定後仍不能達成協議，任一方得向都發局申請建築爭議事件審議，都發局應於受理一個月內召開評審會（第32條）。
列管有實質影響。依第34條第1項，經列管的施工損鄰事件，應載明於建造執照或拆除執照的檔案備註欄，並暫緩核發使用執照或拆除竣工證明。起造人需要使用執照才能完成後續程序，列管因此成為協商時的重要籌碼。
但行政審議也有限制。依第32條，評審會協調不成且經鑑定安全無虞時，得決議依鑑定的受損房屋修復費用賠償，起造人或承造人依損壞鄰房賠償費用提存法院數額表分段累計確定數額後，以受損戶名義提存，即可向主管機關申請解除列管，受損戶如有爭議，應循司法途徑解決。所以起造人解除列管，並不代表受損戶取得的金額等於實際損害，建議由律師評估後再處理。
工地還在施工、裂縫持續擴大，可以要求停工嗎？
行政上，依《建築法》第58條，建築物在施工中，主管建築機關認有必要時，得隨時加以勘驗，發現危害公共安全等情事者，應以書面通知承造人或起造人或監造人，勒令停工或修改。同辦法第30條第1項第2款規定，經監造人或都發局委派的專業技師認定有危害公共安全之虞者，應立即停工；第33條並將經法院禁止施工之裁判確定或假處分者，列為應立即停工的情形。行政停工的門檻是危害公共安全，單純的牆面裂縫，不一定足以讓工地停工。
民事上，認為施工方式持續對房屋造成損害時，可以向法院聲請定暫時狀態之處分。依《民事訴訟法》第538條，於爭執之法律關係，為防止發生重大之損害或避免急迫之危險或有其他相類之情形而有必要時，得聲請為定暫時狀態之處分。第538條之1另規定，法院裁定前，認有必要時，得依聲請先為一定之緊急處置，其有效期間不得逾七日。聲請時，對請求及原因應盡釋明之責。實體上的請求權基礎，可考慮《民法》第767條第1項後段，所有人對於有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。
暫時狀態處分有風險。依第538條之3與第531條，若裁定因自始不當而被撤銷，聲請人可能須賠償對方因此所受的損害，聲請人證明其無過失時，法院得視情形減輕或免除賠償責任。是否聲請停工，需要先評估鑑定證據是否足以釋明。
要如何保全鄰損的證據，才能在訴訟中使用？
依《民事訴訟法》第277條，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。鄰損求償的受損戶，需要證明損害存在、損害由施工造成，以及對方有過失。證據保全，是把證據的原貌固定下來，避免日後工地修補或房屋拆除後，無從還原。
依第368條第1項，證據有滅失或礙難使用之虞，或經他造同意者，得向法院聲請保全；就確定事、物之現狀有法律上利益並有必要時，亦得聲請為鑑定、勘驗或保全書證。日常蒐證也要同步進行：
- 固定拍攝裂縫位置，並標示日期與比例尺
- 記錄裂縫的寬度、長度與變化
- 保存向工地與主管機關反映的書面紀錄與回覆
- 保存房屋在施工前的照片、貸款鑑價或買賣資料，作為原狀對照
常見法律問題｜鄰損求償常見問題
Q1：隔壁施工導致自家房屋受損怎麼辦？
鄰損求償的第一步，是先保全相關證據，拍攝裂縫並標註日期，再向起造人或承造人書面反映。協調不成時，向工程所在地的建管單位請求處理，若為臺中市為都發局，同時評估委託符合資格的鑑定單位。要特別留意施工進度，行政處理有屋頂板勘驗後三十日等限制。
Q2：鄰損鑑定費誰出？
以臺中市為例，鑑定費用由委託人先行代繳，經鑑定確因該施工造成者，由承造人負擔，並得併賠償費用提存法院。其他縣市的辦法規定不同，應以工程所在地的規定為準。
Q3：鄰損可以求償多少？
鄰損求償沒有固定金額。賠償範圍依《民法》第213條與第196條，以房屋修繕費用及價值減損為主，實際數額依鑑定報告而定，並可能受第217條與有過失的影響。
Q4：如何判斷損害是否由施工造成？
無法由當事人自行判斷，須由鑑定單位依現場情形認定。鑑定通常會比對工前現況調查、損害位置與工地的距離、損害型態與施工階段。沒有工前現況鑑定時，比對基準較弱，更需要及早蒐證，並委託符合資格的單位鑑定。
鄰損求償的處理順序？先保全現況，再鑑定，後談賠償
鄰損求償的順序，建議是先保全現況與證據，再委託符合資格的鑑定單位，最後才進入賠償金額的協商或訴訟。順序錯亂的話，會在鑑定與談判時失去優勢地位。
謙曜國際法律事務所處理鄰損求償爭議時，會先檢視工前現況調查、施工進度與行政期限，判斷應同步採取行政協調、證據保全或提起民事訴訟，並協助整理鑑定報告與賠償請求，與起造人、承造人進行談判。將繁雜的程序交給專業機制處理，受損戶才能把心力放回居住安全與日常生活。
