「房子明明是租給上班族自住，怎麼會變成網路上可以訂房的日租套房？」接到管委會通知，指出社區常有陌生旅客拖著行李進出，上網一查才發現自己的物件被刊登在訂房平台上；又或是租約到期前才發現，房客在屋內養了多隻貓狗，木地板刮花、門框被啃咬，屋內異味難以去除。大家都說房東會欺負房客，但如果是房客違反租約用途，房東可以立刻終止租約嗎？房客違約的話可不可以直接扣押金？修復費用又該如何向房客求償？
雖然今天違反租約用途的是房客，但房東原則上還是不能立刻單方面終止租約，因為依照《民法》第438條，身為房東必須先阻止房客的違約行為，如果房客仍繼續違約的時候才得以終止。房客承租房屋時，房東最多可以要求的押金為2個月租金，並且押金是可以先抵充欠租與損害，押金扣完之後不足的部分再另行求償。針對租房糾紛，謙曜國際法律事務所將依序說明終止租約的要件、轉租與日租的處理、房屋毀損求償與回復原狀，以及押金扣抵的結算順序。
房客違約可以直接終止租約嗎？違反租約用途的終止要件
《民法》第438條第1項規定：「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。」第2項規定：「承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。」
所以儘管是房客違反租約用途，房東仍舊不可以直接單方面說要終止租約。房東必須先「阻止」房客的違約行為，房客經阻止仍然繼續違約，房東才取得終止租約的權利。在實務上僅有口頭阻止可能會引發其他爭端，所以最好是以存證信函等書面方式為之，明確載明違約事實、要求改正的期限，以及逾期不改正將終止租約，透過存證信函等書面紀錄，日後如果要主張終止租約的話，將成為有利之關鍵證據。
終止租約有什麼特別規定嗎？租賃住宅條例怎麼規定？
終止租約不僅有特別規定，且必須提前30日書面通知。《租賃住宅市場發展及管理條例》（下稱租賃住宅條例）第10條第1項規定，出租人得提前終止租約的事由包括：
- 承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償
- 承租人遲付租金或費用達二個月之租額，經催告仍拒繳
- 承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人
- 出租人為重新建築而必要收回
- 其他依法律規定得提前終止者
同條第2項並規定，出租人應以書面通知承租人，並檢附相關事證，除重新建築之情形應於3個月前通知外，其餘事由應於終止前30日通知。因此如果房客違反租約用途，將會屬於第5款「其他依法律規定得提前終止者」，房東除了要符合民法第438條「先阻止、仍繼續」之要件外，還必須遵守30日前書面通知的程序。
要如何通知房客終止租約？怎麼寄才有效？
終止租約之通知，必須以書面寄送並保存送達證明，為避免爭端，通常多以存證信函寄送，內容應包括：
- 房客違反租約用途的具體事實
- 先前阻止或催告的時間與方式
- 終止租約的法律依據
- 租約終止的日期
- 返還房屋、押金結算與回復原狀的要求
房客把房子轉租怎麼辦？轉租與違法經營？
房客把房子轉租出去，房東可以終止租約嗎？
可以。租賃住宅條例第9條第1項規定，轉租人應經出租人書面同意，始得轉租其租用之住宅全部或一部；房客未經書面同意轉租者，房東即可依第10條第1項第3款提前終止租約。需要注意的是，《民法》第443條原本允許房屋在沒有反對約定時一部轉租，但租賃住宅條例要求轉租「全部或一部」都必須取得書面同意，對房東的保障更為明確。
房客做違法之日租套房，房東也會受影響嗎？
如果接獲通知後，房東沒有即時處理可能也會被影響。把住宅改作日租經營，是最典型的違反租約用途。依《發展觀光條例》第55條第4項，未領取登記證而經營旅館業務者，處新臺幣10萬元以上200萬元以下罰鍰，並勒令歇業，處罰對象主要是實際經營日租的人；但日租套房同時可能違反《公寓大廈管理條例》第15條第1項「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分」的規定，管委會應予制止，經制止而不遵從者，報請主管機關處理。房東接到管委會或主管機關的通知時，應立即以書面阻止房客，保存處理紀錄，避免被認為知情放任。
此外，日租旅客在屋內造成的損壞，依《民法》第433條，因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任，房東可以直接向原房客求償，不必逐一追查旅客身分。
房客養寵物弄壞房子怎麼辦？房屋毀損求償與回復原狀
租約禁止養寵物，房客偷養怎麼辦？
租約明定禁止飼養寵物，屬於雙方約定的使用方法，房客違反約定，同樣屬於違反租約用途，房東可以依《民法》第438條先行阻止，房客仍不改善時再終止租約。若社區規約本身禁止飼養動物，依《公寓大廈管理條例》第16條第4項，住戶飼養動物不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全，法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定，管委會也可以依規約處理。
寵物造成之房屋損壞，可以全部要求房客賠償嗎？
房屋之損壞是可以向房客請求的，但要區分是寵物造成之耗損，還是房屋正常的耗損。《民法》第432條規定，承租人應以善良管理人之注意保管租賃物，違反此項義務致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任；但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。另依第455條，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。
如果是被寵物抓破的沙發、啃咬損壞的門框、浸染尿液的地板等，這些不是房屋正常使用之損害，屬於可以求償的毀損；但如果是牆面自然褪色、正常使用之磨損，則屬於房客不必負責的耗損。法院審酌修復費用時，也可能考量設備原本的使用年限，因此並不一定以全新品的價格計算。求償時，房東應提出：
- 入住時的屋況照片或點交紀錄
- 退租時的屋況照片與影片
- 修繕廠商的報價單或發票
- 與房客往來的訊息紀錄
房屋毀損要求償的話，有期限限制嗎？
有，而且只有6個月。《民法》第456條規定，出租人就租賃物所受損害對於承租人之賠償請求權，因六個月間不行使而消滅，對出租人而言，自受租賃物返還時起算。許多房東在收回房屋後忙於重新整修、招租，等到想起求償時已經超過6個月，房屋毀損求償的權利就此消滅。
押金夠不夠扣？押金與修復費用的結算順序
租賃住宅條例第7條第1項規定，押金之金額，不得逾二個月之租金總額；第2項規定，出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅並清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。
押金可以抵充嗎？押金可以扣哪些費用？
只要是因為租賃契約而生之債務，押金就可以拿來抵充。房東扣抵時，應列出明細並附上單據交給房客，若只告知「押金不退」而沒有任何計算依據，日後容易被房客反向請求返還押金。常見扣抵狀況的包括：
- 積欠的租金
- 依約應由房客負擔的水電、管理費
- 房屋毀損的修復費用
- 回復原狀所需的費用
押金不夠扣，房東還能怎麼求償？
押金最多只有2個月租金，違反租約用途造成的損壞，例如寵物或日租旅客造成的毀損，往往超過這個金額，倘若押金不足以補足，房東可以另外提起民事訴訟請求。請求金額在新臺幣10萬元以下者，適用小額訴訟程序，50萬元以下者適用簡易訴訟程序，程序相對簡便；房客對金額沒有爭執時，也可以聲請支付命令。
謙曜小提醒：預防永遠勝於事後求償。簽約時，建議在租約中明定「僅供居住使用，不得作為短期住宿或任何營業使用」、「轉租須經出租人書面同意」、「禁止飼養寵物」等條款，並且在交屋時拍攝完整屋況照片並由雙方簽認。
常見法律問題｜違反租約用途常見問題
Q1：房客把其中一間房間分租給朋友，算違約嗎？
原則上會被認為是違約。轉租住宅的全部或一部，都應經出租人書面同意，房客未經同意分租房間，房東可以提前終止租約。
Q2：遇到惡房客，哪些行為房東不能做？
無論房客如何惡劣，房東都不能自行斷水斷電、換鎖或擅自進入房屋，因為這些行為可能構成《刑法》第304條強制罪或第306條侵入住居罪，讓房東從被害人變成被告。要阻止惡房客，就應依法以書面阻止、終止租約，再透過訴訟或強制執行收回房屋。
Q3：租約終止後，房東可以進去把房客的東西都搬走嗎？
不行。租約終止後房客拒不搬離，房東仍應取得法院判決或經公證的執行名義，再聲請強制執行，不能自行搬離房客物品，否則同樣可能負擔刑事與民事責任。
Q4：如何避免房客自行轉租或改作日租？
為避免違反租約用途，應在租約中明定居住用途、禁止短期住宿經營，並約定轉租須經書面同意；出租後也可以定期在訂房平台搜尋物件地址或照片，並與管委會保持聯繫，及早發現異常進出的情形。
違反租約用途？依程序終止，再完整結算
房客違反租約用途，房東的權利必須透過正確的程序行使，先以書面阻止，再於終止前30日書面通知；收回房屋後，依屋況證據結算押金，並在6個月內就不足的修復費用提出求償。任何一個環節省略，都可能讓終止租約的效力受到挑戰，或讓房屋毀損求償的權利因時效而消滅。
謙曜國際法律事務所協助房東處理違反租約用途等租賃爭議時，會先檢視租約條款與違約事證，協助擬定阻止與終止的書面通知，並規劃押金扣抵、回復原狀與損害賠償的求償順序。將繁複的程序交由專業律師處理，房東便能專注於房屋的後續管理，讓出租回到穩定的收益軌道。
